房屋渗水引发的财产损害纠纷，是物业服务领域的常见民生矛盾。不少业主遇到房屋渗水等问题，第一反应往往是找物业索赔。但在法律上，物业并非“万能管家”，业主也不能“逢漏必赔”。近日，鄂托克旗人民法院审结一起顶楼渗水财产损害赔偿纠纷案，依法驳回了业主的全部诉讼请求。
案情回顾
毛坯楼顶现渗水，业主起诉物业索赔
原告牛某为鄂托克旗乌兰镇某小区顶楼业主，涉案房屋长期处于未装修的毛坯状态。被告某物业服务公司自2019年11月起，持续为该小区提供规范化物业服务。
牛某诉称，其房屋楼顶及墙面出现多处渗水痕迹，系物业公司未履行楼顶公共部位日常巡查、维护养护义务所致，要求物业公司承担相应财产损失赔偿责任。
双方曾于2025年11月就其他物业服务合同纠纷达成调解协议，但本次渗水赔偿争议未能同步化解，且分歧较大。
庭审焦点
渗水系阁楼窗户所致，非公共区域维护问题
案件审理中，承办法官组织双方进行现场勘验。经查，牛某房屋为顶楼带阁楼户型，渗水痕迹主要分布于阁楼顶部及墙面。进一步勘查发现，渗水的直接原因系案涉房屋阁楼的一处玻璃窗口存在漏水点，而非楼顶排水不畅、防水层老化等公共区域问题。法院认定，案涉阁楼窗户属于房屋专有部分，不属于物业服务区域内的业主共有部分，其维护责任依法应由业主自行承担。
法院判决
举证不能，业主承担败诉后果
原告牛某虽提交了渗水现场照片，但未能提供渗水原因的鉴定报告、维修费用票据等有效证据，也未就损失数额进行举证。相反，物业公司提交了由小区业主委员会、社区居委会及物业公司联合发布的《公告》。该《公告》显示，针对小区顶楼漏雨、飞瓦等安全隐患，政府已协调各方推动维修方案，明确由政府出资60%、业主两供基金出资40%进行处理。同时，物业公司还提供了日常巡检及维修记录照片，证明其已对公共区域履行了相应的维护义务。
法院审理认为，依据《中华人民共和国民法典》第九百四十二条规定，物业服务人的维护义务范围限于“业主共有部分”。本案渗水系原告房屋专有部分(阁楼窗户)漏水所致，不属于物业公司的法定维护范畴。同时，原告未能就渗水原因及具体损失数额完成举证，应承担举证不能的法律后果。最终，法院依法判决驳回原告牛某的全部诉讼请求。
法官说法
厘清两个“边界”
权责边界：专有部分归业主，公共部分归物业
房屋的专有部分(如室内门窗、管线、阁楼等)的维修养护责任属于业主个人;公共区域(如楼顶防水层、外墙、排水管道等)的维护才属于物业公司的合同义务。
举证边界：谁主张，谁举证
一旦发生渗水等情况，业主应第一时间查明漏水原因，委托专业机构进行鉴定，并保留维修票据。
维权不能凭“直觉”。“房子出了问题就找物业”是一种常见的认知误区。法律讲究权责清晰，更讲究证据支撑。希望广大业主遇到问题先查原因、再定责任、后留凭证，做到理性维权、精准维权。让每一次维权都于法有据，共同守护和谐有序的社区家园。
